新华报业网讯  1828套，日均成交59套，这是昨日南京市住建委公布的5月新建住宅成交量。这一成交量和4月份成交5991套相比，环比下滑了69.5%；和2009年5月份成交8488套相比，同比下滑了78.5%。业内分析人士表示，南京楼市已经全面进入调控第一阶段，即市场成交量持续萎缩阶段。接下来，市场将进入调控的第二阶段，即市场价格全面下调阶段。

　   卖得最好的区域   

　　一个月仅赶上以前一天的量   

　　5月，南京多个区域的房子成交量仅仅只有两位数，其中秦淮区一个月仅仅卖了14套房子，白下区则卖了27套，鼓楼区也只卖了29套，甚至连以往的成交大户浦口区也只卖了107套房。这是新政出台以来，南京楼市首次呈现全城成交萎缩的局面。   

　　不过，这些片区新推房源的价格并没有调整，5月份鼓楼区一新开楼盘公寓价格甚至逼近4万元/平方米。   

　　不过，同样在5月份，河西、江宁、六合三个片区推出了一批降价新房源，这样江宁片区5月份的成交量为583套，河西成交量为554套，六合的成交量则为316套。尽管这样的成交量足以在南京各片区内称雄，但是这些片区一个月的成交量仅仅只抵新政前一天的成交量。

　   卖得最好的房子   

　　140平方米以上的大户型   

　　从5月份的惨淡成交中不难看出，已经有越来越多的购房者加入观望队伍。不过，从5月主城成交面积的分布中，我们发现140平方米以上的大户型，成为市场成交的主力。   

　　统计数据显示，5月份成交住宅中，140平方米以上的住宅占总成交量的42.01%，这意味着改善型需求是5月份的市场主角。这一统计数据和记者采访中获得的印象相符，在5月份多个开盘项目中，三房以上的大户型总是最为抢手。城南一楼盘的销售负责人告诉记者，在他们的蓄水客户中，绝大部分用于自住，其中相当一部分是改善型需求。河西一楼盘的热销也显示，三房以上的大户型总是第一时间被购房者选走。   

　　“在目前的经济背景下，改善型需求的弹性正在减小。”一位业内人士表示，随着通胀预期的加剧，改善型需求已经越来越具备刚性需求的特点。此外，随着二套房新政的出台，以及房产税的风传，也让一批有能力的购房者选择“一步到位”，优先购买三房以上的大户型。

　　   开发商调整价格尽快走量     

　　“房产税已经越来越近了。”南京的一位开发人士表示，国务院批转发改委的通知中，已经明确提出了“逐步推进房产税改革”这一说法。该人士表示，房产税一旦出台，将给市场带来深远影响。即便房产税近期不出台，仅仅是出台预期也会给市场带来不小的影响。   

　　在政策预期调控之下，楼市成交量还将持续萎缩，这已经成为地产人士的共识。南京一知名开发企业负责人向记者表示，接下来的市场不容乐观，调整价格尽快走量是最稳妥的办法。记者朱福林   

　　【不仅是南京】   国内其他城市   

　　楼市成交量也大跌    为了切实有效抑制房价过快上涨，中国政府在4月份连续出台政策。具体措施包括：提高购买第二套住房的首付比例和贷款利率，要求部分地区银行视情况暂停发放第三套住房贷款等等。新政出台后，包括北京、上海、广州等地在内的中国一线城市房地产市场供求关系迅速逆转，部分城市住宅成交量大跌。业内人士如何评价调控效果？对于楼市走势又如何判断？

　　   成交量一线城市全都大降   

　　中国房产调控新政的实施效果可以通过一组数据来判断。5月，北京普通商品住宅期房共成交3351套，仅为去年同期的三成，环比4月下跌近6成；二手住宅成交近13000套，环比跌幅超过五成。在上海，5月全市商品住宅累计成交面积约为30万平方米，环比4月大幅下降7成。在广州，5月一手住宅交易面积为44.7万平方米，环比大跌3成多，创今年以来月度成交面积第二低。谈到对于此次楼市新政的评价，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，成交量的大幅下降表明，调控政策取得了一定的成效。顾云昌说：“应该说政策效果是明显的，市场反应是迅速的，现在还处在一个观望阶段，市场在观望，政府在观测，这次调控跟过去最大的不同点就是过去的调控主要是在需求上做文章，这次调控是供应和需求两方面调控，这是跟过去不同的，也是我最欣赏的地方。”

　　   价格观望气氛浓，少有跌价   

　　不过，成交量的急剧下降尚未对中国一线城市高企的房价造成太大下行压力，目前，北京、上海、广州等地的住宅成交均价依旧保持在2万元人民币每平方米以上。供求双方的观望和等待氛围浓厚。广州一家房屋中介的工作人员告诉记者，与新政出台前相比，现在的买房者变得异常谨慎。以前10个客户就可以成交一单，现在至少30个客户才能成交一单，观望的气氛十分浓厚。

　　   专家调控已经产生一定效果   

　　在全国工商联房地产商会会长聂梅生女士看来，目前中国针对房地产领域的调控政策已经在遏制房价过快上涨方面产生了一定的效果。不过，她认为应当注重调控效果的平衡性，在打击和抑制投机行为的同时，实现房地产行业在调控措施下的“软着陆”。   

　　聂梅生说：“到今年的下半年，如果说这两个的博弈达到一个平衡点，我想这个宏观调控会有一个软着陆，希望能够达到这样。因为炒房人退出了，退出了很多，投机投资的需求下降了，(同时)开发商的投资也下降了。”而对于今后房产调控政策的走向，接受记者采访的业内人士普遍表示，在打击投机购房的同时，加大保障性住房的供应，解决中低收入人群的居住困难，应是中国房地产发展的工作重点。与此同时，应积极拓宽民间资本的投资渠道，引导民间资金流向进入有助于国家经济稳定和持续发展的行业。国际在线